Neues Jahr, neue Rechte: Die Mietrechtsänderung

Zum 1. Januar 2019 ist die Mietrechtsänderung ist in Kraft getreten. Vermieter können nun nicht mehr alle Modernisierungskosten auf Mieter umlegen und Mieter können so etwaige Verstöße gegen die Mietpreisbremse auch einfacher angehen. Doch was umfasst die neue Änderung im Einzelnen?

• Modernisierungskosten können nun nur noch in Höhe von acht Prozent jährlich (bisher beliefen sich die Kosten auf elf Prozent) auf die Mieter umgelegt werden.
• Neue Kappungsgrenze: Sofern die Miete unterhalb von sieben Euro je Quadratmeter liegt, darf die Miete infolge einer Modernisierung nur zwei Euro innerhalb von sechs Jahren ansteigen.
• Berechnung der Modernisierungsumlage: Vermietern sollen Modernisierungsmaßnahmen erleichtert werden. Bei Kosten von höchstens 10.000 Euro können Vermieter 30 Prozent für Erhaltungsaufwand abziehen und den Rest als Modernisierungskosten umlegen.
• Die Neuregelung verpflichtet Vermieter nun, einem Mieter vor Abschluss des Mietvertrages unaufgefordert Auskunft über die zuvor für die Wohnung vereinbarte Miete zu erteilen. Kommt ein Vermieter dieser Auskunftspflicht nicht nach, kann er höchstens die nach der Mietpreisbremse zulässige Miete (maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete) verlangen.
• Unter Ankündigung umfangreicher Modernisierungsmaßnahmen den Mietern zu kündigen, wird dem Vermieter nun erheblich erschwert. So wird künftig eine Pflichtverletzung des Vermieters vermutet, wenn er nach einer Ankündigung nicht innerhalb von zwölf Monaten mit der Maßnahme beginnt oder die Arbeiten nach Beginn mehr als zwölf Monate ruhen, wenn er eine Mieterhöhung von mindestens 100 Prozent ankündigt hat.

Gänzlich neu ist die Regelung zum Mieterschutz bei Weitervermietung zu sozialen Zwecken. Bisher waren solche Mietverhältnisse ohne Grund kündbar. Nun sollen die angemieteten Räume aus sozialem Interesse Personen zu Wohnzwecken überlassen werden. Zum Schutz solcher Mietverhältnisse sowie zum Schutz der in den Wohnungen lebenden Personen, wird die Anwendbarkeit von Vorschriften des Wohnraummietrechts erweitert. Bereits bestehende Mietverhältnisse können von der Neuregelung allerdings nicht profitieren. Der neue § 578 Abs. 3 BGB gilt nur für Mietverträge, die nach Inkrafttreten der Mietrechtsänderung am 1. Januar 2019 abgeschlossen wurden.

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